康养国家队入场，先看谁能长期交付

现场切口

前两年，项目考察时与做民宿的朋友去西南看地。他准备在山坳里做“森林康养小镇”，沿途横幅写着负氧离子、长寿之乡和巴马同款水土。所谓康养中心，只是几间摆着体检仪的民宿，墙上还有“包治失眠”的课程海报。朋友说，不给项目加上康养二字，地价都谈不下来。后来体检仪落灰，客人退房后没有复购，验收又发现医疗备案缺失，项目被叫停整改。问题不在山水，而在把生活体验包装成医疗能力。

康养项目的分水岭不是资源标签，而是生活级体验与医疗级照护能否把边界、资质和长期支付讲清楚。

文中数字均据原文来源整理，具体出处见文末“数据来源”。

先看数据与矛盾

这类项目并不少见。康养文旅真正的门槛，不是再造一个小镇，而是先回答：你提供的是休闲、营养和运动，还是慢病管理、康复护理和失能照护？前者靠体验复购，后者要靠牌照、人员、流程和长期支付。所谓国家队入场，也不是一声号令让所有项目获利，而是有长期资金、医疗资源和存量资产的机构，开始按后一套规则重做行业。

个数字，先把市场看实

截至2025年末，全国60岁及以上人口32338万人，占总人口23.0%；65岁及以上人口22365万人，占15.9%，数据来自国家统计局2026年1月发布的2025年国民经济运行情况。老年人口不是远期概念，但人口多不等于项目自然有客，支付能力、照护需求和服务半径才决定有效市场。

政策信号也很明确。国务院办公厅2024年印发《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，文号为国办发〔2024〕1号，由中国政府网发布，文件提出4个方面26条举措，并写入推进医养结合、发展旅居养老等内容。复旦大学老龄研究院报告经央广网2024年1月报道，预计2035年银发经济规模达19万亿元；这是研究预测，不是已经实现的市场规模，不能直接当项目收入。

供给端正在重组。行业研究报告和媒体统计称，截至2025年底，国资委监管的98家央企中，超过40家涉足康养，20家设立大健康二级平台。这个口径来自二手统计，适合观察趋势，不适合证明所有央企都在做养老。更准确的结论是：资金、医疗和资产条件更好的机构，正在进入需要长期运营的环节。

拆盘：生活级和医疗级不是一回事

生活级康养卖的是更舒服的生活：温泉、食疗、太极、森林步道、睡眠调理和短期旅居，适合活力老人、准退休人群及家庭客，关键指标是入住、复购、停留时长和客单。它可以是文旅产品，但不能暗示治疗效果，也不能把普通体检包装成诊疗。

医疗级康养处理的是更具体的风险：慢病管理、术后康复、失能照护和认知症照护，适合有持续照护需求的老人及其家庭。它要求医疗机构执业许可、护理人员、转诊协作、夜间响应、照护记录和合规收费。是否能接入医保，要看机构资质、服务项目和当地目录，不能用“医养结合”四个字替代备案与结算条件。

两类生意的组织方式不同。生活级先做场景和内容，医疗级先做能力和安全；生活级的复购来自愿意再来，医疗级的复购来自持续照护。北京养老服务行业协会《北京市养老机构行业发展报告》显示，截至2024年3月，剔除尚未收住老年人的机构后，北京养老机构平均入住率约45%。这说明有床位不代表有需求，更不代表有稳定现金流。

国家队的优势，恰好集中在普通文旅项目最难补的地方：长期资金能承受建设和爬坡周期，医院与专业人员能建立医疗和照护链条，国有培训疗养机构及社区物业能降低新增土地和建设压力。但它们也不能替代本地运营。康养不是把医院搬到景区，而是把需求、产品、支付和服务接成闭环。

条赛道打法：别把资源优势写成口号

1. 保险加养老：做长期居住，不做一次性度假

是什么：用保险长期资金建设养老社区，以保单客户和长期居住服务形成连接。适用：有稳定客群、持续投入能力和城市医疗协作条件的企业。标杆：人民网2026年7月援引泰康保险集团信息称，截至2025年末，泰康之家已布局37城48个项目，开业24地30家，在住居民超过2.2万人；泰康累计投资超过700亿元建设运营医养实体，相关布局覆盖56座城市。数据口径应以该报道为准，不能推导出所有项目都盈利。

2. 医疗加照护：把安全能力做成产品

是什么：围绕慢病、康复、失能和认知症建立医疗、护理、转诊与家属沟通。适用：靠近医院、拥有医疗资源或能与医疗机构长期合作的项目。标杆：证券时报关于中央企业办医疗机构改革的报道显示，通用康养在全国16个省市运营60家养老机构及医养结合项目，养老床位7000余张。数字说明网络规模，不代表单个项目的服务质量或盈利能力。

3. 存量改造：先找能改的房，再谈新建小镇

是什么：把培训中心、疗养院、闲置物业和社区配套改成适老空间，降低新增土地和建设成本。适用：手里有低效物业、地方服务半径明确、能够补齐照护团队的运营方。行业研究报告和媒体统计称，中国诚通旗下中国康养截至2025年底整合盘活全国超过100家培疗机构，新增普惠养老床位超过10万张。该数字是公开二手统计，正式决策仍应核验项目清单和床位性质。

4. 社区轻照护：把康养从景区拉回日常

是什么：依托社区物业、助餐、巡访、健康监测和上门照护，服务不愿搬离原居住地的老人。适用：人口密度较高、物业触点稳定、能连接医院和护理机构的区域。华润置地相关媒体报道提到，其在沈阳试点物业管家养老，单个社区年创收超过300万元；这是媒体引用的试点数据，不能视为行业平均值。社区模式的核心不是把保洁员换个称呼，而是培训、授权和风险边界。

两个标杆深拆：看结构，不抄表面

泰康之家：把养老做成长期居住产品

定位：面向有支付能力、希望获得连续养老与医疗支持的老人，核心不是“住景区”，而是长期生活和风险兜底。产品：把养老社区、康复护理和医疗协作组合起来，并通过保险客户形成潜在入住来源。运营：按社区持续运营，围绕入住、照护等级、服务响应和居民关系管理，而不是只追开业客流。人民网2026年7月报道的2.2万名在住居民和30家已开业社区，是规模结果；泰康之家官网2025年度信息披露为37城47社区、超过2万名居民，两个口径存在时间差，应注明统计时点。

值得借鉴的不是“700亿元”这个大数字，而是资金期限与服务期限的匹配。保险资金的长期性，加上明确的客户池，才有条件承受养老项目的慢回报。没有长期资金和持续服务能力的景区，不能只复制社区外观。

国药康养青岛颐养中心：把认知症照护落到日常

定位：围绕认知症老人提供持续照护，而不是泛泛地喊健康养老。产品：公开行业报告和媒体统计称，项目配置老年大学与健康中心，提供180多门课程，并延伸老年用品、适老化改造等服务。运营：将照护、活动、家庭沟通和生活支持放在同一流程中，让家属能看见服务记录和风险响应。相关行业报告称，在营项目床位平均入住率长期稳定在85%左右；这是二手口径，不能与北京45%的平均入住率直接作经营优劣比较，因为对象、时间和统计范围不同。

这个案例给文旅项目的启发，是把“内容”从热闹活动改成可持续的照护场景。认知症照护需要明确人员配置、空间动线和应急预案，老年大学只能是辅助产品，不能替代专业护理。项目若没有医疗和照护边界，课程越多，反而掩盖核心能力不足。

日本介护：专业化的对照

日本2000年实施护理保险制度，个人自付比例约10%，其余由介护保险承担，数据见光明日报2020年1月报道。日本厚生劳动省数据经中国经济网引用显示，2021年护理机器人在养老机构的应用率为35%。可借鉴的不是照搬制度，而是把护理当专业，把医疗、护理、康复和生活支持接成日常服务。国内项目若仍靠临时工和一台体检仪承担照护，差距不在宣传，而在能力。

四条操盘清单：先过门槛，再做增长

▪ 先定服务边界。把生活级和医疗级写进定位、宣传、合同与人员职责；不具备资质，就不使用治疗、治愈和医保报销等表述。

▪ 只选一个核心客群。活力老人、慢病管理、失能照护、认知症照护不是一套产品。先写清谁付费、谁使用、谁承担照护决策，再设计空间与内容。

▪ 换掉只看客流的KPI。生活级看复购、停留和投诉闭环，医疗级看入住、照护等级、转诊响应和安全事件。

▪ 按全生命周期算账。把改造、人员、培训、夜间值守、医疗协作、设备更新和空置期都放进模型；合作央企或医院前，核验牌照、床位、收费、责任和退出机制。不要用两年回本的文旅模型，替代长期照护项目的现金流测算。

收束：把判断留在经营账上

康养文旅没有被市场淘汰，被淘汰的是只靠山水、口号和一次性客流的做法。长期资金、医疗资源和存量资产进入后，行业会更看重资质、照护和运营，但这不等于项目自动成功。小企业仍可从社区服务、细分照护和本地协作切入，只是不能跳过边界与安全。先证明能把一类人的日常照顾好，再谈规模；先把账算到最后一天，再决定要不要开工。

数据来源

• 国家统计局，2025年末国民经济运行情况，2026年1月18日国务院新闻办公室发布。
• 中国政府网，国务院办公厅《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，国办发〔2024〕1号。
• 央广网，2024年1月16日关于国办发〔2024〕1号的报道，引用复旦大学老龄研究院《中国银发经济发展研究报告》预测。
• 人民网，2026年7月关于泰康保险集团医养布局的报道；泰康之家官网2025年度“福报”。
• 证券时报，中央企业办医疗机构改革专题关于通用技术集团及通用康养的报道。
• 北京市养老服务行业协会，《北京市养老机构行业发展报告》。
• 光明日报，《日本护理保险制度给项目方的启示》，2020年1月。
• 行业研究报告及媒体统计，涉及央企康养布局、中国诚通中国康养、国药康养和华润置地沈阳试点，正式使用前应回查原始披露。